中央企画株式会社
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2019年11月22日
不動産取引のススメ

自分の土地だと思っていたら、実は他人の土地だった!?土地境界と時効取得

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
現在お住いの土地は、どなたのものでしょうか?
ご自身の土地だという場合、それを登記簿で確認されたことはありますか?
また確認されたことがあった場合でも、「どこからどこまで」を正確に把握していますか?
「ずっと昔から住んでるから、ここからここまでの土地は自分の土地に決まっている」と思われていると、また思っている方との土地の売買をする場合、トラブルに発展してしまうかもしれません。

「ここまでが自分の土地だ」ではなく境界標・公図・測量図で確認する必要がある

土地購入時に気にしなければならないことの1つに、土地の境界問題があります。
どこまでが自分の土地で、どこからが隣の方の土地になるのでしょうか。
確認方法の第一は、現地の境界標です。
境界杭や境界鋲などがきちんと目視できるのかを確認する必要があります。

場合によっては、境界標が地中に埋まってしまっている、工事の際に紛失してしまっている、といったこともあります。

もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。

次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。
公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。

ただ、こちらの資料に関しては、大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない、ということもあります。

その場合には、改めて測量をして、地図を書き換える作業が必要になります。

認識と実際の境界が異なる場合最悪裁判にも…

こうした確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。

ずっと自分の敷地だと思っていた土地が、実は他人の名義だった、などということもあります。

この場合には、当該土地を譲ってもらう、買い取る、などの解決方法を図ることになります。

しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。

裁判になった場合の決着方法のひとつは、「時効による所有権取得」です。
民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。

「善意・無過失」とは、その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった、ということです。
例えば、購入した当時から自分の土地だと説明されていた、といったケースです。

その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。

トラブルを避ける対策を

ただ、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例ですね。

まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。

弊社が提供する「物件提案ロボ」では、価格の妥当性や流動性などを判定することはできても、法律リスクや建築リスクなどまでを判定することはできません。

あくまでも「物件提案ロボ」は目利きの第一歩としてご利用いただき、気になる物件は信頼できるエージェント(不動産のプロ)にご相談ください。

いかがでしょうか。
相続でもそうですが自分の「こうだろう」を信じすぎてしまったり、「相手もこう思っているだろう」と決めつけてしまうのは危険です。
事前にしっかりと公図などで確認し、トラブルに発展するリスクをできる限り少なくするようにしましょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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