中央企画株式会社
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2019年11月02日
不動産取引のススメ

中古を買ってフルリフォーム?!リフォーム前に把握しておきたい大切なこと!

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
近年築年数の経過した物件をリフォーム、リノベーションによって現代に合わせて機能性を向上させることが増えてきました。
そのような流れは現在物件を所有している方だけでなく、これから不動産売買によって物件を所有しようという方にも広がってきています。

中古物件を購入・フルリフォームして新築物件のようする方が増えている

最近、新築資材の高騰の影響か、中古の家を買ってリフォームしたいという方が増えているようです。
その中でもフルリフォーム(スケルトンリフォームとも呼ばれる)を行いたいと考えている方も多いようなので、
本日はそのリフォーム方法と種類について解説したいと思います。

フルリフォームといってもキッチン周りのみから骨組み以外変えてしまうスケルトンまで様々

フルリフォーム(スケルトンリフォーム)とは

フルリフォームとは、既存の建造物の骨組みである土台や柱、梁だけがある状態にまで解体したところから始めるリフォームのことです。

いわゆる骨組み状態までむき出しにしてのリフォームが、フルリフォームという事になります。

また、フルリフォームがスケルトンリフォームと言われる由縁は、骨組みのみを残してリフォームするため、その骨組みを建築用語でいう「スケルトン」と言い換えて、スケルトンリフォームと呼ばれています。

フルリフォームのメリットは、既存の間取りにとらわれることなく、新しい間取りにすることができ、かつ使い勝手の良い住空間に生まれ変わらせることができます。
戸建てのリフォームには家全体のフルリフォームから家の一部のリフォームもあり、予算の兼ね合いで、費用もピンキリです。
小規模のフルリフォームから、大規模なフルリフォームへと順を追って解説します

小規模なフルリフォームの代表格と言えば、やはり「水回りのフルリフォーム」が挙げられます。

家の一部をリフォームする小規模なフルリフォームの事です。

中古住宅購入時には多くの方が水回りのリフォームを実施されます。人が使った水回りは変えたいと思われる方が多いように感じます。

ちなみに、キッチン、浴室、洗面所やトイレは家の中でも特に汚れが目立ち、年式を感じられる部分のため、使い勝手の向上と節水のためのフルリフォームに人気があります。

■内部フルリフォームについて
内部フルリフォームとはフルリフォームで最も需要の多いリフォームで、既存の住宅の内部のみ骨組み状態まで解体してリフォームを行うため、新しい間取りも実現できます。

■外壁のフルリフォームについて
外壁のみを新しくするリフォームで、外壁の痛みがひどいために外壁だけを新しいものにすることで新築のような美観が手に入ります。

外壁のリフォームを行うと、まるで新築のような雰囲気の建物となります。

■外壁を同時に内部のフルリフォームを行うと・・・。
内部リフォームと同時に外壁のリフォームを行うフルリフォームは、住宅の内部と外部も骨組みを残して解体しリフォームを行うため、まるで新築のような住宅に生まれ変わることができます。

しかし、どうしても大掛かりなリフォームになってしまうと予算が高くついてしまう場合がございます。

■内部+外壁+窓サッシを変えるフルリフォームって?!
内部と外壁のフルリフォームに加えて窓のサッシも変えるフルリフォームは、最も大掛かりなフルリフォームになります。

窓サッシを変えるケースとは、内部フルリフォームをする上で既存住宅のままの窓の位置がおかしいため、窓サッシも変えなくてはならなくなるケースに施行されます。

※再建築不可案件の場合はこのような大規模なリフォームを行い、新築のような雰囲気に生まれ変わります。

※フルリフォームの費用は、リフォームの規模と比例します。

水回りのみのフルリフォームなら費用は50万円~200万円ほどですが、それ以外のフルリフォームとなると1,000万円前後ぐらいの費用を覚悟されている方が多いようです。

■戸建フルリフォームと似ている、リノベーションの違いってなに?!
フルリフォームと似た意味で「リノベーション」が使われることがあります。それぞれの意味に明確な規定はないため、各企業の基準で使い分けているというのが実情のようです。

しかし一般的には、新築同様の状態に改築されるのがフルリフォームで、リフォームの際に用途や機能性をアップさせて性能を高めたリフォームを行うことがリノベーションと呼ばれるようです。

※最近はリクルート社より、『中古を買ってリノベーション』という雑誌が発刊されていますので、それを見て、リノベーションに興味を持たれる方が増えているように感じます。

■戸建フルリフォームの坪単価って、いくらぐらいが相場なのか?!
フルリフォームの検討をする上で気になるのがリフォームにかかる費用ではないでしょうか。

しかし戸建のフルリフォームの相場価格は、残念ながら一概には提示できません。なぜなら施工されるフルリフォームの規模や使う建材や工法などによって、かかる費用は大幅に異なるからです。

ただし、おおよその坪単価相場を知る方法はあります。リフォーム業者によっては過去のリフォーム案件を価格とともに公開していることがあります。しかし、あくまでも過去の案件価格となりますので、

正確な費用については、現場を見てもらい、プロに判断してもらう必要がございます。

フルリフォームを考えているなら建て替えも検討した方がいい

フルリフォームと建て替えの違いは、建築物の骨組みを残しておくかどうかです。

戸建フルリフォームでは、土台や柱や梁などの住宅の基礎となる骨組みは残して解体するところから工事が始まります。

一方、建て替えは、既存の住宅をすべて解体して、新しく家を建てることです。

ただどちらにしても大掛かりな工事となるため、その工期は戸建のフルリフォームなら3か月ほど、建て替えなら4~6ヶ月ほどの長い工期の確保が必要です。

フルリフォームと建て替えのどちらにしても、工事費用の相場はありません。工事内容や設備などによりその費用は大きく左右されるからです。

目安とすれば、戸建フルリフォームで少なく見積もっても500万円前後、水回りや階段などの位置を変えるようなフルリフォームとなれば1,500万円ほどの費用が必要です。

建て替えなら新築住宅を建てることになりますから、1,000万円から3,000万円ほどかかると言われています。

※税金面での違いは大きい?!

フルリフォームの場合は、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税などの税金が軽減される可能性がありますが、建て替えの場合にはそのような税金面でのメリットはありません。

※法的手続きの違い

フルリフォームでは、建築基準法に従ったリフォームがされているかの確認のため、役所への確認申請が必要です。一方、建て替えの場合の法的手続きはフルリフォームよりも多く、既存の住宅を解体のための「滅失登記」、家を建てるためには「表示登記」と「保存登記」の両方の提出が必要になります。

いかがでしょうか。
「新築物件は手が出ないし、中古物件にしようかな…でもせっかくだから思いっきりリフォームして新築同然にしたい!」
という方にとって有益な情報になったのではないかと自画自賛しています。
フルリフォームやフルリノベーションで既存の物件を生まれ変わらせて、長く住み続けることはとても素晴らしいことです。
しかしリフォームの規模を大きくしてスケルトンリフォームレベルまでくると、建て替えと大差ない費用になってしまうことも心に留めておいた方がいいかもしれません。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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