中央企画株式会社
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2020年08月22日
不動産取引のススメ

耐震診断の義務化対策道沿い旧耐震マンションについて

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
災害が起こったときに、被災者の避難や被災地の支援が円滑に行われるためには何が重要でしょうか。
港のすぐそばに避難所があるという状況はかなり限定的ですし、物資等の輸送には車両による陸路かヘリコプターによる空路が主流となるでしょう。
その中でも空路では被災者の避難に有効でも支援物資の輸送等に限界がありますし、やはり陸路が生きていることが重要でしょう。
とはいえ災害時には道路そのものが崩れてしまったり、土砂崩れや建物の倒壊によって通行止めになってしまうこともあります。

災害時の陸路の確保のために耐震診断の義務化対象道路というものがある

災害発生時に被災者の避難や救急活動等を円滑に行うための路線を緊急輸送道路と言います。
その緊急輸送道路のうち、特に重要な緊急輸送道路が「耐震診断の義務化対象道路」として指定され、沿道建築物については、耐震診断の実施が義務となっています。
この耐震診断の実施が義務付けられている物件を、東京都では「特定緊急輸送道路沿道建築物」と呼んでいます。
何故耐震診断が義務化されるかというと、災害時の陸路確保の為です。
災害時に重要な道路の沿道建築物が災害時に簡単に倒壊して道を塞いでしまっては、避難も支援も滞ってしまうでしょう。
そのようになってしまうリスクを減らすために、沿道建築物には耐震診断が義務化されているのです。

耐震診断の現状

現在東京都の特定緊急輸送道路の沿道建築物は18,450棟あり、その中には旧耐震基準のマンションが4,837棟存在します。
この4,837棟の内1,937棟は改修済等で耐震基準を満たしているのですが、半分以上である2,772棟は耐震基準に適合しておらず現在も未改修となっています。
更に128棟に関しては未診断で耐震性を満たしているのかどうか自体がわかっていません。

未診断・未改修の旧耐震マンションに住宅ローンは使えるのか?

多くの方は住宅購入には住宅ローンを活用するかと思います。
そもそもの問題として、古いマンション(ここでは昭和56年5月以前の旧耐震マンションとします)は資金調達の面でも難しさがあります。
住宅ローン、つまり融資を受けることになるわけですから金融機関の審査があるのですが、この審査基準が中々難しいのです。
旧耐震基準のマンションの場合は、借入可能期間が短くなる制限があります。旧耐震基準のマンションを買うときには安全性(耐震性)の観点を持つことは当然のことながら、購入に踏み切る時には、この点もよくよく確認をしておく必要があります。
銀行所定の年数から築後経過年数を引いた残りの年数が最長借入可能期間となるというところが多いです。例えば銀行所定の年数が60年、築年数が40年だった場合、住宅ローンを組める最長の期間が20年となります。中には所定の年数が40年に設定されている金融機関もあり、旧耐震の場合には差し引いた年数がひと桁やマイナスになってしまうことから、実態としては融資対象としていないという銀行もあります。
さらに特定緊急輸送道路に指定されている道路沿いに建っている場合、耐震診断書の提出を求められます。耐震診断を受診していなければ、そもそもダメですし、耐震診断を受診したとしても、耐震診断は現行法との比較になる為、当然耐震性不足という判定になっているはずで、結局のところ融資がおりないケースがあります。

耐震診断をした物件には注意が必要

もし特定緊急輸送道路沿いの建築物でなくても、耐震診断を受けていると審査に含まれてしまいます。
耐震診断を受けていなければ融資の際にその点は不問になるので、耐震診断を受けたがゆえに逆に融資が下りなくなる可能性が出てきてしまうのです。
当然耐震基準を見たいしていれば問題はないのですが、耐震基準を満たしていないと診断されてしまうとその点がネックとなってしまいます。
耐震基準を満たしていないと診断された後改修をした物件であれば良いですが、特定緊急輸送道路沿いの建築物のグラフにもあるように未改修の建築物は意外と多くあります。
また改修をしていても1階の足回りだけなどの簡易改修ということもあるので、注意するようにしましょう。

いかがでしょうか。
災害時に大切な陸路を確保するためにその沿道の建築物には耐震診断を義務化しているというのは、とても大切なことです。
とはいえこの義務により不動産購入で思わぬ不利益を被ることもあるので、注意はするようにしましょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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