中央企画株式会社
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2020年05月20日
不動産取引のススメ

大家さんから突然の賃貸契約更新拒絶通知!?退去が必要となる正当事由とは

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
一般的な普通借家契約では基本的に更新できますし、当社のような再契約を前提とした定期借家契約でもよほどのことがなければ再契約し住み続けることが出来るでしょう。
しかし必ず更新・再契約が出来るかというとそうではありません。
今回は普通借家契約で退去を求められたケースの紹介をします。

正当事由が退去しなければならないかどうかのポイント

先日、知り合いの方から「賃貸契約更新拒絶通知」についてのご相談を受けました。
突然大家さんが訪ねてきて、「今度の更新はできないので、引越先を探してください」と伝えられたそうです。
そこでまずは、借りた当初の契約書を拝見させていただきました。
たしかに契約書には「契約の更新をしない場合には、契約終了の6か月前までに書面をもって通知する」とあります。
ただ、更新を拒絶できるのは「正当な事由がある場合」とも記載があります。
今回はこの「正当な事由」がポイントになりそうです。

正当事由の判断要素

法令上、正当な事由の判断要素としては、「必要性」「従前の経過」「利用状況」「立ち退き料」などが考慮されるようです。
この中でも最も大事な要素は「必要性」です。
この必要性とは、借主と貸主のそれぞれの必要性が考慮されます。
貸主にとってその物件を使用する必要性があるか、借主にとってもその物件に住み続ける必要性があるか、などがポイントです。
「従前の経過」とは、そのとおりこれまでの経過です。
更新の有無や、賃料の滞納がないか、などになります。
つぎに「利用状況」とは、建物の構造や築年数、利用頻度や周辺環境などです。
そして最後は、「立ち退き料」です。
これまでの3つの要素を補充するものとされていますが、実際に和解をする場合には、解決する決め手ともなる要素です。

今回のケースでは退去したくないと宣言する方向性で行動した

今回のご相談のケースでは、貸主から立ち退き料の提示などもないですし、そもそも更新を拒絶するような貸主の必要性などもはっきりしませんでした。
もちろん、借主側にも家賃の滞納などもありません。
そのため、まずは引き続き住み続けたい旨を文書でお返事して様子を見る、という方針で進めることにしました。
不動産についてのよくある質問に「売買か?賃貸か?」というものがありますが、良く賃貸派の大きなメリットとして「身軽さ」という点が挙げられます。
今回のようなケースでは、「身軽さ」が逆に「立場の不安定さ」となってしまったものです。
とはいっても単純に売買の方が良いという話ではありません。
家の購入にもメリット・デメリットがあるものです。
ご自身のライフスタイルや資金計画、家族構成なども含め、トータルでご検討いただければと思います。

いかがでしょうか。
普通借家契約では借主の保護が強く、退去してくれと言われた場合でも拒絶し住み続けられるケースもあります。
逆に貸主側からすると「貸した後帰ってくるかわからないのに、後々住みたいと思っている家を貸すのは…」と二の足を踏んでしまうかもしれません。
その場合でも定期借家契約を活用するなどの選択肢はありますので、お気軽にご相談ください。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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