中央企画株式会社
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2020年05月13日
不動産取引のススメ

多摩のお部屋探しで初期費用を抑える方法は?

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
お部屋を借りるときに、初期費用の高さで悩んでいませんか?
敷金、礼金、仲介手数料は賃料1か月分が主流ですし、さらに家財保険などの費用もあるので、契約時には初月賃料を含めると賃料4か月分のお金が必要になってしまうのです。
新社会人で「これから給料が入ってくるようになる」というような人は、親の力を借りなければ中々借りれないでしょう。
近年敷金・礼金0、ゼロ賃貸などの「初期費用を抑える」プランも増えてきており、中央企画でも「賃貸007」「初期費用0」という独自のプランを作成しています。
このようなプランはメリットが大きいですが、事前に把握しておかなければ思いもよらぬ痛手を受けてしまうこともあります。

 そこで今回は、初期費用を抑えるプランはどういうものなのか、そのメリット、デメリットを紹介していきます。

 「安くすむのはいいけど、なんで安くなっているのか分からないと不安」

「いい話には裏があるっていうし、なにかリスクがあるんじゃないの?」

 という、初期費用を抑えるプランに魅力は感じるけど、その裏に隠されたリスクがあるんじゃないかという不安を持っている人に読んでいただきたい記事です。

 

この記事は

・何故初期費用を抑えるプランがあるか

・初期費用を抑えるプランのメリット・デメリット

・中央企画の初期費用を抑えるプラン

という内容になっています。

なぜ初期費用を抑えるプランがあるか

敷金は退去後清掃費用の入居者負担分を差し引いて返金されるので収入になるわけではありませんが、礼金は大家さんの収入になります。
仲介手数料も不動産会社の収入となるのですが、このような費用を無料にし収入を減少させるようなプランが、何故あるのか疑問に感じるかもしれません。

このようなプランの目的として
・空室対策
・初期費用で諦めてしまいがちな客層の誘致
などがあります。

空室対策

現在賃貸物件に限らず、空家・空室の数は増加の一途を辿っていて、問題になってきています。
賃貸物件の空室が増えるということは、その分大家さんの収入が減ってしまうということで、対策をする必要があります。
この対策の手段のひとつが、初期費用を抑えるプランなのです。

 「収入を増やしたいのに初期費用を下げて収入を減らすの?」

初期に受けられる収入を下げているので、収入対策になりにくいのではないかと思うかもしれません。

初期費用を抑えるプランは、その時点の収入は確かに下がってしまいます。
しかし継続的に賃料収入が入るようになるので、長い目で見れば収入は増えるのです。
1件毎の収入を最大にする多売薄利ではなく、空室を無くして継続的な収入を確保する薄利多売に近い考え方といえるでしょう。

初期費用で諦めてしまいがちな客層の誘致

初期費用として高額なお金が必要であるということは、これから収入が得られるようになる新社会人や、入学した後のバイトや仕送り、奨学金で賃料をまかなおうと考える新入生にとっては非常に高いハードルになってしまいます。
このような層は現在高額なお金を用意できなくても、安定した収入は確保できるという場合がほとんどです。

 

その為初期費用を抑えるプランで、お部屋探しのハードルを下げてこの層が入居しやすい状況を作ることで、新入社員を自身が管理する物件に誘導しようという目的もあります。

 

これまで初期費用を抑えるために家賃が極端に安い、あまり快適でないアパートにしか住めなかったという人に「良いお部屋に長く住んでもらえるように」というのも、初期費用を抑えるプランを採用する理由になります。

初期費用を抑えるプランのメリット・デメリット

「ここの物件最初に払う費用が安い! ここに決めた!」

「0円っていっぱい書いてあるし、いいこと尽くしだな」
初期費用を抑えるプランはとても魅力的ですが、そこばかりを見ていると、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。
そこで、初期費用を抑えるプランのメリット・デメリットを紹介します。

初期費用を抑えるプランのメリット

このタイプのプランのメリットは、その名の通り初期費用が抑えられ、安い金額で契約ができるということです。
初期費用を自力で準備することが難しい新社会人などにとって、悩みの種である初期費用が安くできるキャンペーンは心強く感じるでしょう。
また新生活はお部屋を借りるだけでは成り立たず、そのお部屋に引っ越す費用、お部屋で生活するために購入する家具・家電の費用も必要になってきます。
初期費用が抑えられれば、その分のお金をそちらに回すことができるようになります。
元々出せなかった初期費用が軽くなることで、そのお部屋の申し込みができる上、初期費用のある物件ではレンジ機能のみの一番安い電子レンジしか買えなかったのが、少し高いオーブン機能のある電子レンジに出来るかもしれないのです。

初期費用を抑えるプランのデメリット

このようなプランは、メリットが大きい分どうしてもデメリットが存在します。
メリットだけしか見ていないと、そこに隠れるデメリットに苦しんでしまうかもしれません。

短期退去で違約金が発生することがある

初期費用を抑えるプランには、「○年未満での退去の場合違約金が発生します」というものが多いです。
当社の初期費用ゼロ、賃貸007もこのデメリットがあり、初期費用ゼロは「1年未満で賃料1か月分、2年未満で賃料1か月分の違約金」、賃貸007は「1年未満解約で不要としていた分の違約金」というようになっています。

 これは良いお部屋に長く住んでもらうためのキャンペーンとして初期費用を抑えているので、短期入居のためにプランを使われてしまうと赤字がかさんでしまい、いずれプランそのものを止めなければ収益を確保できなくなってしまうからです。
この点を大々的にして「敷金礼金0円プランは違約金が発生するので危険!」としているところもありますが、そもそも一定期間定住する予定があるからこそお部屋を探すことになっていることがほとんどです。

 「大学4年間暮らすお部屋を探している」

「転勤のない会社に入社する」

という場合であれば、このようなキャンペーンを活用しても問題はないでしょう。

逆に

「2年次には別の校舎で勉強する」

「転勤が1~2年毎にある会社に入社した」

という場合には、1年未満で解約してしまうリスクがあるので、初期費用ゼロのような2年未満で解約すると違約金が発生するプランは避けた方がいいでしょう。

物件の選択肢が狭まってしまう

初期費用を抑えるプランを扱う不動産管理会社でも、全ての管理物件でそのプランの対象になっているわけではありません。
そして当社のHPやSUUMOなどのポータルサイトで検索条件を狭めていくと実感できますが、敷金礼金0などの条件にチェックをすると極端に物件数が少なくなります。
その為「初期費用を抑えられるお部屋の中から探そう!」と考えると、選べる選択肢が一気に少なくなってしまうのです。

0円にした分別名義の費用が発生することがある

敷金は家賃の滞納をしたときの補填費用、退去時に発生する入居者負担の清掃費用などに充てられる費用です。

 敷金を無料にするプランの中には
・敷金を無料にする替わりに退去時清掃費用など別名義で清掃費用が必要になる
・入居時には特に何も必要はないが、退去時に清掃費用が必要になる
という形式をとっているところもあります。

また初期費用を安くする分賃料を相場よりも高額にしているケースもあるようなので、そのようなことを疑う場合は似た条件で初期費用を支払う物件と比較してみるといいでしょう。

2,000~3,000円などの差の場合は値段を設定した人物の個人差である場合、高くなっている方が築年数などの条件がいいだけというだけのことも多いですが、あまりにも差額が大きいと注意が必要かもしれません。

初期費用を抑えるプランにはこのようにメリット、デメリットがあります。
このような初期費用を抑えるプランを利用してお部屋探しをする場合には、メリットとデメリットをしっかりと把握し、デメリットも含めて納得してから契約をするようにしましょう。

中央企画の初期費用を抑えるプラン

当社の独自プランとして、「初期費用ゼロ」と「賃貸007」があります。
この2つのプランのメリット・デメリットを紹介します。

賃貸007

初期費用の内敷金、礼金、仲介手数料、退去時清掃費用、鍵交換費用、契約を更新するときにかかる契約更新料を無料にして、連帯保証人を不用にするキャンペーンです。

メリット

契約時は家財保険料と賃貸保証料(賃料+共益費)、と家賃等(賃料+管理費+安心サポート料〈1,080円〉)、月々のお支払いは家賃等になるので、大幅な節約になります。
敷金、退去時清掃費用が不要といっても、退去時に支払うというわけでもないので、安心してください。
通常はかかる2年毎の更新料(又は再契約料)も不要となっているので、初期費用以外でもお得になっています。

連帯保証人の代わりに保証会社への契約となるので、連帯保証人を探す必要もありません。
この保証会社は日本学生支援機構の奨学金でいう「機関保証」で、保証会社に連帯保証人の代わりをやってもらいます。

デメリット

1年未満の早期解約の場合は不用にした料金をお支払いいただくことです。
その為「半年後完成する新居のつなぎとしてお部屋を探している」というような場合には向きません。
また、当社管理物件全てが対象にはなっていないということもデメリットに含まれます。

初期費用ゼロ(イニシャルコストゼロ)

初期費用としてかかる敷金、礼金、仲介手数料、家財保険料、家賃保証料、鍵交換費用、退去時清掃費用、契約更新料全てを無料にして、月々の家賃に2,700円(リネシスCLUB会員費(税別):シングルの場合)をプラスするキャンペーンです。

メリット

契約時に必要なお金が、初月分の家賃等(賃料+管理費+リネシスCLUB会員費)だけであり、初期費用として追加で必要な費用はありません。
毎月かかる費用も家賃等だけであるので、4月からの新社会人など、「今はお金がないが、これから収入がある」など初期費用に回せるお金がほぼないという場合にとても心強いプランです。
また0円になっていても家財保険には加入している状態ですし、退去時に清掃費用はかかりません。

デメリット

1年未満の早期解約時は賃料2か月分、2年未満での解約では賃料1か月分の違約金が発生することです。
賃貸007よりも違約金が発生する期間が長いので転勤の多い会社、進級で校舎が変わるなどの場合には注意が必要です。
賃貸007同様、当社管理物件全てが対象にはなっていないということもデメリットに含まれます。
また、初期費用が全て0円の代わりにリネシスCLUB会員費がかかってしまうので、賃料を高くしているのと変わらないと感じるかもしれません。

いかがでしたか?
初期費用を抑えるプランはメリットも大きければ、デメリットもあります。
メリットを知ることは良いことですが、そのときは合わせてデメリットも確かめるようにしましょう。
また金額面だけにとらわれるのではなく、きちんと内見をすることも重要です。

 内見をするときは、実際のお部屋の中を見るだけではなく、それ以外のところも確認することが重要です。
ポイントを押さえて内見をすることで、そこに住む住人がどんな人かもある程度推測することが出来ます。

「入居をしたら隣の部屋がうるさい…」

というようにならないようにするためにも、内見は重要になります。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

この記事を書いた人
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