中央企画株式会社
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2020年05月02日
不動産取引のススメ

民法改正 ~売主の負う契約不適合責任とは~

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
今回は、今年4月1日から施行された民法改正についてお話します。

民法改正により現代に合わせた法律に近づいた

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。
明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたのです。
とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。
ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。

瑕疵担保責任という言葉から契約不適合責任へ

例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。
「瑕疵=シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主様は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。
この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。
大まかな変更点は以下です。
・買主が欠陥を知っていても責任追及OK
・契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK
だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。

「契約書になかったから修理してよね」が通るようになってしまう。

これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、「買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOK」という法律でした。
こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。
これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。
また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。
つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。
売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。

買主にとっては読めばわかるようになるいい法改正

仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。
一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、
ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。
また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。

契約不適合責任は免除できる

この契約不適合責任は免除することが可能となっています。
特約の種類によっては「特約の記載があってもその特約は無効」となってします強行法規もありますが、幸いなことに契約不適合責任は任意規定であり免責可能なものとなります。
ただ全てまとめて全部免責で済ませられるかというとそうではなく、○○の可能性はあるがこれは契約不適合に該当しない…というような、免責にしたい事項を列挙するような形となります。

いかがでしょうか。
今回は民法改正によって瑕疵担保責任から契約不適合責任へと生まれ変わった点を紹介しました。
この契約不適合責任により売主側は契約書をじっくりと考える必要が出てきてしまいますが、その分しっかりとした契約書を作成することで買主との衝突を抑制することが出来るようになったのではないでしょうか。
皆様が安心して新居でのお住まいがスタートできますよう、当社では、お住い探しからご契約、お引渡までをサポートさせていただきたいと思います。
ぜひお気軽にご相談ください。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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