中央企画株式会社
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毎週水曜日
2020年03月16日
賃貸経営管理

賃貸不動産オーナーに必要な民法改正の知識

いよいよ2020年4月1日より改正される民法において、賃貸借契約に関するルールはどのように変わるのか?

賃貸物件オーナーの皆様にとって重要なポイントを取り上げてみたいと思いますが、賃貸借契約に関するものとしては大きく分類すると次の3つの点について見直しがされたと言われています。

①賃貸借継続中のルール(賃借物の修繕に関する要件の見直しなど)

②賃貸借終了時のルール(原状回復義務や敷金に関するルールの明確化)

③賃貸借契約から生ずる債務に関するルール(保証に関するルール)

以下に、それぞれのルールの内容を7つの項目で確認してゆきたいと思います。

賃貸借目的物の一部滅失等による賃料の減額

室内設備等の不具合など、物件の一部が滅失した場合、改正前は賃料の減額は賃借人の請求に基づきなされるものとされていましたが、改正後、例えば雨漏りなどで物件の一部が使用できなくなった場合には、これまでのように賃借人の請求を待たずに、その事実があったときから使用できなくなった割合に応じて賃料が減額されるということになります。

賃借物の修繕につき、賃借人が出来る場合を明文化

賃借人が賃貸人に修繕の必要性を通知したにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときや急迫の事情があるときには、賃借人が自ら目的物を修繕することができることとされました。

これにより、これらの場合に賃借人が目的物を修繕したとしても賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。

賃借人の原状回復義務の明確化

賃貸借契約終了時の賃借人の原状回復義務の範囲について、改正前は明文化されておらず、これまでは「東京ルール」に基づき運用されていましたが、改正後は、通常損耗や経年変化について賃借人は原状回復義務を負わないということが明記されることとなりました。

敷金に関するルールの明確化

改正前の民法では敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定はありませんでしたが、改正後の民法ではこれまでの実務や判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からその時点で残っている金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。

賃貸借契約により生ずる債務の保証に関するルール

今回の改正では、極度額(上限額)の定めのない個人の「根保証契約」は無効とするというルールが新たに設けられました。これによって、この極度額は「100万円」などと確定した金額を定めて契約書面等に記載しておかなければなりません。

※極度額の定めのない賃貸借契約は無効となります

賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化

改正後の民法では、賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人としての地位は原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転するという規定が明記されました。

また、新たな所有者が賃借人に対して賃料を請求するためには、賃借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定も設けられました。

経過措置について

改正法では、賃貸借に関するルールの見直しを含む改正事項について「経過措置」が定められています。

これによって、賃貸借や保証などの契約については、原則として施行日より前に締結された契約については改正前の民法が適用され、施行日後に締結された契約については改正後の新しい民法が適用されることとなります。

【再契約型】定期借家契約

今回の民法改正と直接の関係はありませんが、LIXIL不動産ショップ中央企画ではすべての管理物件において定期借家契約(再契約型)を採用しています。

定期借家契約につき期間の定めのある契約(契約更新という概念はない)ということにはなりますが、賃借人側に契約違反がない限りにおいては原則として再契約を行うというものです。

また、家賃滞納を繰り返す、共同住宅における生活上のルールやマナーを守れないなどの居住者とは再契約を行わず契約期間満了にて退去してもらい、善意の入居者様にとってよりよい居住環境を保持することを目的としているため、皆様にも安心してご契約いただいております。

「定期借家契約(再契約型)」は、家賃を下げずにリスクヘッジもできるため、賃貸オーナーにとっても非常にメリットがある契約スタイルです。

導入を検討してみたいオーナー様はどうぞお気軽にご相談ください!

この記事を書いた人
田岡 浩一郎 タオカ コウイチロウ
田岡 浩一郎
東京都多摩市に店舗事務所を構える地域密着型不動産管理会社の経営者として、地元オーナーから預かる管理物件の収益最大化を目指すプロパティマネジメント(PM)を実践し、管理物件の全ての賃貸借契約において「再契約型定期借家契約」を導入。収益確定型のリノベーション提案、不動産経営の所有法人化支援など、不動産オーナーの賃貸経営リスクの軽減にも努めています。 また、不動産を中心とした財産管理(財産診断)・土地の有効活用・家族信託組成支援・不動産管理信託サポートなど、「不動産で揉めないための相続対策」サポートを展開中です! 節税に偏った相続対策(相続税対策)は「争族」の原因となりかねません。 皆さまが、「相続対策」=「不動産対策」であると気づき、正しい次の一歩を踏み出すためにお手伝いできれば嬉しく思います!!
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