中央企画株式会社
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毎週水曜日
2019年08月07日
不動産取引のススメ

マイナス情報こそ重要!家探しはSelFin(セルフィン)/物件提案ロボを活用しましょう!

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
当社も導入しているリニュアル仲介の物件提案ロボ、そしてセルフィンは2年以上の実績があるツールです。
今回は改めてこの2つのツールについて、紹介していきます。

物件提案ロボ/セルフィンはご愛用いただいてから2年以上経過しました

SelFin(セルフィン)/物件提案ロボのリリースから早い事で2年以上経過しました。

お蔭様で、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボをご利用いただき、家探しをされる方が6000名を超えています。

そこで本日は、原点に立ち返り、SelFin(セルフィン)/物件提案ロボで判定される項目について、ご説明をさせていただきたいと思います。

SelFin(セルフィン)/物件提案ロボはもともと不動産購入の経験が少ない消費者の方と不動産事業者との情報の非対称性解消のためにツールとしてリリースしました。

まずはSelFin(セルフィン)について解説させていただきます。

SelFin(セルフィン)は膨大なデータから物件を評価し、『買ってはいけない不動産を判定できるWEBアプリ』

SelFin(セルフィン)の特徴

1.SelFin(セルフィン)では中古マンションは「収益還元法」による価格査定、中古戸建は「取引事例法」を用いて価格査定をしています。

現在、価格査定サイトは多く存在しますが、そのすべてが「取引事例法」によるものです。

ネット上に存在する物件情報をクローラーと呼ばれるロボットで集めて表示させています。

ネットでは売り出し価格しか表示されていないため、割高になる傾向があるようです。

それに対しセルフィンは、各駅ごと、自治体ごとの賃料相場を算出し、その賃料をベースに価格の妥当性を算出しています。

全国統一の算出基準で価格を査定しています。

〇査定方法は企業秘密の為「独自のアルゴリズム」という表現になりますが、例えば部屋の向き」「何階建てか」「総戸数」「その地域の平均階高」等までも賃料査定の判断基準となり、その項目は30項目近くにもなります。

〇アルゴリズムは随時更新いたします。入力された物件情報などをもとに、機械学習機能などでアルゴリズムは随時改善致します。

〇プレミアムマンションやリノベーションなどの個別事情は反映されません。

割高なプレミアムマンションはそのまま割高と表示されます。また、嫌悪施設などその地域の特殊事情で安い場合も反映されません。その為、事業者による買取再販売物件等は割高に表示されるケースが多くなります。

〇全国7割以上の物件が、セルフィンの価格レンジに収まっています

セルフィンが表示する価格よりも割高物件が約15%、割安物件が15%存在することが分かっています。(セルフィンは、売り出し価格に合わせるような調整は一切行っていません。)

2.SelFin(セルフィン)での「街力」表示

「街力」とは、全国の自治体別に、人口、昼夜間人口などから「街力」を設定しています。全国平均が100となります。また、流動性スコアは、街力と駅からの距離で流動性スコアを算出しています。

3.SelFin(セルフィン)での「耐震性」判定

耐震性は、築年月から対象住宅の耐震性のリスクを表示しています。

4.SelFin(セルフィン)での「減税」判定

住宅ローン減税とフラット35の融資条件を満たしているかどうか判定しています。

5.SelFin(セルフィン)では中古マンションは「管理状況」、中古戸建は「土地の資産性」を判定

マンションの管理状況については、発表されている平均管理費や、ガイドラインで示されている積立金の平均とのかい離で判定しています。

管理費・・・・・不動産経済研究所「首都圏マンション管理費調査」、修繕積立金・・・国土交通省 マンション積立金ガイドライン

戸建て住宅の土地の資産性については接道状況や建蔽率・容積率、セットバックの有無など、土地の資産性に影響を及ぼす項目について判定します。

物件提案ロボは不動産事業者間で流通している情報からお客様に適した物件をほぼ毎日、AI評価付きでお届けするWEBアプリ

物件提案ロボの特徴

1.物件提案ロボではすべての不動産情報が届く

ご希望の条件によって当てはまる「すべての不動産情報」をお届けします。売りたい物件情報を渡してくる不動産会社とのお付き合いは不要です。

2.物件提案ロボではAI評価書付き不動産情報が届く

不動産の良し悪しは、不動産情報に記載されている内容でほんと判断できます。

良い情報も必要ですが、住宅購​​入に際してはネガティブ情報の方が特に重要な情報です。

お届けする不動産情報には、ビックデータを定量的に評価したAI評価が付きます。

3. 物件提案ロボの情報は毎日24時間以内に届く(夕方の17時以降に配信されます。)

人気の物件がすぐ成約するのは当然です。担当営業の探索不足で、不動産情報の提供がおくれた場合は大きな損失です。

その為、「物件提案ロボ」は売り出しから24時間以内に物件情報をお届けすることで、買ってはいけないリスクを極度に軽くします。

※「火曜日」「祝祭日前日」「夏季休暇中」「年末年始」等に売り出しになった物件については、情報のお届けが一部24時間を超過することがあります。

※そもそも従来の不動産情報は「偏った」「鮮度の低い」「広告」という意味合いが多く取り上げられます。

1.偏った不動産情報

希望条件を伝えても、担当営業のバイアスのかかった不動産情報だけが届きます。

バイアスのかかった不動産情報例

自社で売主から直接売却を頼まれている物件(両手仲介狙い)/ 自社が売り主の物件(販売利益が最も大きい)/ リフォームが必要な物件(リフォームの受注の為)

2.不動産情報は全て広告

チラシも、ネットも、情報誌も、消費者が目にする不動産情報は全て広告でした。広告なので「ネガティブ情報が開示されていない」という問題点がありました。

3.鮮度の低い不動産情報

担当営業がレインズ(不動産事業者間不動産データベース)から検索して情報提供するので、毎日レインズでの検索を行って物件情報提供をしなければ、鮮度の低い情報しか届きません。

いずれにせよ、現在の家探しは不動産事業者に頼らずとも消費者自らWEBシステムを通じて出来る時代です。

勿論、最終的には内見や不動産売買契約等の手続きは不動産事業者を通じなければできませんので、上記のWEBシステムを活用し、相談したい物件が出てきたら、当社にご相談をいただければ幸いです。

いかがでしょうか。
多摩センターを中心に40年以上地域に根付いて営業を続けている当社は、他の不動産会社よりもこの多摩地域の不動産においては熟知している自信がありますし、オーナー様とのつながりも深いので「まだ売却を検討中」というような情報から「買主の希望に沿った物件・土地」を探し出すこともあります。
しかし地域の不動産全てを把握することは難しく、その点物件提案ロボであればweb上にある全ての情報をAI評価にて精査し新鮮な内にお客様にお届けすることが可能となるのです。
多摩センター周辺(多摩市・八王子市・狛江市など)での物件に関するお問い合わせは、地域とのつながりが強くAI評価の活用も可能なLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社にお気軽にご相談ください。

この記事を書いた人
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