中央企画株式会社
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2020年03月25日
不動産取引のススメ

タワーマンションの修繕費は高い!?

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
電車内や駅構内の広告をぼーっと見ていると、「アクセスがいいですよ!」等の売り文句が書かれたタワーマンションの広告を見ることがありますよね。
東京都心部ではタワーマンションが人気で飛ぶように売れています。
タワーマンションという響きは質のいい生活をイメージさせてくれますし、広告でも優雅な生活を連想させてくれるような文言が多いでしょう。
しかし購入した後いつか必ず訪れる、タワーマンションの修繕費はいくらかかるのでしょうか。
今回はそのテーマについてお話します。

コストが高くなるのは高い建物だから

2000年から増え始めた、タワーマンションの修繕費はこれからなので、一体いくらかかるかということの数字がはっきりしませんが、埼玉県川口市のタワーマンションの例では、1回目の大希望修繕費用は12億円だったといいます。
一戸当たりの負担は約200万円弱(大規模修繕まで17年)
単純に割った場合、一戸当たり月1万円程度の負担が必要になっていたと考えられます。

タワーマンションの修繕費は高くなる理由には、一つには足場が使えないということがあります。地上45m(15階相当)までの物件であれば、地面からくみ上げる普通の足場が使えるのですが、超高層マンションではそういった足場が使えません。屋上から吊り下げて昇降させるゴンドラ、または建物レールを設置し足場を移動させる移動昇降式足場、リフトクライマーが必要になります。そしてこれらは、それぞれのマンションの形状に合わせてカスタムメイドに作るため、費用も掛かることになります。この特殊足場は作業できる会社が限られるため、コスト競争力が及ばず、残念ながら工事費が割高になってしまうようです。

また足場をかけて作業することが出来ないということは、大規模修繕に費やす時間が長くなることにもつながります。
現在様々な工法が研究されているので将来的には改善されるかもしれませんが、現在の技術では大規模修繕にかかる期間が2~3年となってしまうことも珍しくありません。
このような修繕にかかる期間が長期化するのに、一般的なマンションの大規模修繕(約半年)と同程度の費用のはずありません。
人件費などは長期間になればなるほど高額化してしまい住民への負担は増加してしまい、大規模修繕費用が総額10億円を超えるケースも存在します。
不自然に他のタワーマンションよりも修繕積立金が安い場合などは特に注意が必要ですが、大規模修繕工事の費用が長期修繕計画にきちんと反映されておらず修繕積立金が後で急上昇する可能性もあります。

設備の交換が必要になる2回目はもっと高くなる

二度目の大規模修繕はもっと増額となる傾向
第一回目の修繕は足りたとしても、本当に大規模修繕の金額跳ね上がる理由としては、エレベーターの交換が必要になってくるからです。

エレベーターの一般的な耐用年数は約30年と言われており、2回目の大規模修繕でエレベーターを交換するというマンションも多いものです。
ましてや、50階を超えるような超高層マンションであれば、ワイヤーの長さ・強度などが特別仕様なので、一基あたり数千万ともいわれています。
駐車場も自走式ではなく、タワーパーキング式が多いので、同じ大規模の中高層マンションより高くなる傾向になります。

機械式のパーキングは、必然的にメンテナンスや修繕費用も高くなってきます。
国土交通省ガイドライン資料によると、
機械式駐車場の1台あたり月額に換算した修繕工事費用(※A)は
2段(ピット1台)昇降式 7,085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月

ではどれくらいの修繕積立金になるか

国土交通省のガイドラインによりますと、修繕積立金は
20階以上の建物での負担額 170~245円/㎡・月(平均値は206円/㎡・月)…(B)
が一つの目安とあります。

【修繕積立金額の目安の算出式】
Y=AX(+B)
Y:購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
A:専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)
X:購入予定のマンションの専有床面積(㎡)
(B:機械式駐車場がある場合の加算額 )

【修繕積立金の額(AX)】
例えば、
25階建てで、専有床面積が80㎡住戸を購入する場合
目安の平均値 80 ㎡×202 円/㎡・月 = 16,160 円/月
目安の幅 80 ㎡×140 円/㎡・月 = 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円/㎡・月 = 21,200 円/月 まで となります。

【機械式駐車場がある場合の加算額(B)】
例えば、購入しようとするマンションに、4段(ピット2段)昇降横行式の機械式駐車場が 100台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積の合計が20,000㎡(負担割合が 80/20,000)の場合、14,165円(月額修繕工事費の目安)×100台 × 80/20,000 =5,666 円 となります

つまり、機械式駐車場がついているタワーマンション(約80㎡のお部屋)を購入する場合、
上記のような計算をすると、修繕積立金だけで約27,000円近く見ておいた方がよいということになります。
皆さんが思っているより、かなり負担額が高いかと思いますが、長い目で見たらこのぐらいの負担になるということを覚悟しておいた方がよいことになります。

タワーマンションを検討するならば、管理組合が正常に機能しているか、修繕計画はきちんとなされているか、普通の中古マンションを購入する以上に、気を付けて購入を検討しましょう!
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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