中央企画株式会社
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2020年01月09日
不動産取引のススメ

中古戸建 建物未登記部分がある場合の注意点

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
いまお住いの住宅やご実家などの不動産の登記情報が、どのようになっているのか把握していますか?
試しに登記情報を取得したとき実際は3階建てなのに情報では2階建てになっていただとか、増改築していることは知っているけど登記はしていなさそうというときには注意が必要です。

増築後登記しないままということは意外とある

中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。
増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している(建物の一部を取り壊している)こともあります。

未登記部分があるとローンに条件が付けられることがある

増築部分などの未登記がある場合、いくつか注意するべき点が存在します。
そのため買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。
売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。

登記した結果違法建築だった場合融資そのものが受けられない

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう!

いかがでしょうか。
登記のことをないがしろにしてしまう方は意外と多いのですが、その結果相続や売買のときにトラブルに発展してしまうケースは少なくありません。
今回ご紹介したような未登記部分の話であったり、数世代にわたって相続登記を怠っていた結果土地建物の所有者が100人近くになってしまい全員に売却等の許可を得なければならなかった…という事例もあります。
今一度ご自身やご両親が所有する不動産の登記情報を確認していただき、購入を検討している土地建物があれば登記がどうなっているかを警戒しながら検討していくようにしていきましょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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