中央企画株式会社
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2019年12月24日
不動産取引のススメ

戸建てを新築するための土地購入資金で、親から金銭の贈与を受ける場合の注意点

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
家を買うというときに自分たちの自己資金と住宅ローンだけで購入する方もいれば、ご両親などの力を借りて購入される方もいるでしょう。
住宅を新築するときでも、元々所有していた土地に家を建てるという方よりも、土地から購入するという方が多いかと思います。
今回はそれらが合わさった「ご両親の資金援助を受けて」「土地から購入する」ケースでの注意点を紹介します。

資金援助を受けて家を建てる場合の注意点

夫婦共有名義で、家を建てようとしたAさん
ご主人様は、ローンを組んで、奥様はご両親から資金援助を受けてそれを頭金にしようとしていた場合気を付けなければいけない点があります。
家を建てる場合は、土地を持っていなければ、土地を先行して購入する必要があります。
≪モデルケース Aさんの場合≫
土地 3,000万円
建物 2,500万円
諸費用 500万円
合計費用 6,000万円

土地も購入することになるなら出来る限り現金の方がいい

上記費用をご夫婦でそれぞれ下記内容で工面した場合
ご主人様 5,000万円のローン借入
奥様  現金1,000万円 (自分の預貯金300万円+親から700万円住宅取得資金援助)

土地を所有していないAさん夫婦が、家を建てる場合は、土地を先行して購入する必要があります。その場合、先に土地の代金を工面しなければなりませんが、一般的な金融機関では、土地の代金を住宅ローンとして融資するのではなく、建物完成まではいったん「つなぎ融資」という形で土地の代金を融資してくれます。

すると、土地代金のつなぎ融資の金利は、あくまでも住宅ローンの融資ではないため、3%前後の金利で融資される金融機関が多いです。
土地を購入してから、建物の立ち上がるまでの期間つなぎ融資の金利費用がかかります。
例えば、土地購入してから、建物完成までのつなぎ融資期間が9カ月間あったとした場合、
つなぎ融資の利息代は、3,000万円×金利3%×9か月分(約270日分)=約66.6万円
となります。

家を建てるAさんとしては、少しでもこの利息費用が安くなった方がありがたい・・・。
だったら奥様の自己資金を土地購入する際の資金に充ててしまえば、つなぎ融資の金額は2,000万円で足りるため、2000万円のつなぎ融資の利息(約44万円)は、約22万円も節約計算となり、どうせ1000万円の資金を使うのだから、土地購入時の早い時期に現金を使った方がよいと考えます。

モデルケースでの注意点

▼【注意点①】
Qまず、そもそもこの場合、親の資金援助は贈与の非課税となるのか?
つまり、新築するために土地を先行して購入する際、親からの資金援助を受けた場合、住宅取得等資金に該当するか?

A 該当する。
ただし、住宅取得等資金の贈与を受けた都市の翌年の3/15までに、取得した土地の上に住宅用家屋の新築(新築に準ずる状態として、屋根(その骨組みを含む)を融資、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態にあるものを含む)していない場合は、当該贈与により取得した金銭については、住宅取得資金の非課税制度は利用できません。

すると、11月や12月等の割と年末に近い時期に土地を購入したか方、あるいは、土地を購入してじっくり建築会社を選んでからお建てになる方などは、3/15までに新築に準ずる状態(およそ上棟の状態)まで出来上がっていない可能性が高まるため、非課税制度が利用できない可能性が高まるので注意が必要です。

▼【その他 注意点】
土地所有権移転登記する際、夫婦での持分を決めないといけませんが、奥様の自己資金を全部土地代金に充てた場合は、
土地の持分は、Aさんのモデルケースでいうならば、
土地の持分はご主人様持分3分の2 奥様土地も分3分の1となります。
(持分の決め方の原則は、その人の出した資金をその不動産の購入代金で割った割合となります)

建物は、残りのローンを組むご主人様単独所有となる可能性があります。
土地建物の合計からの割合でいけば、ご主人様6分の5 奥様6分の1となりますが、夫婦それぞれの資金を出すタイミングでも持分が変わってきます。土地代金購入の際に奥様の資金を全部入れる場合は、税理士や税務署等に相談・確認の上、登記されることをお勧めします。

いかがでしょうか。
総合的な費用のみを考えるのであれば、現金を土地に充てた方がつなぎ融資の利息で費用を抑えられる傾向にありますが、今回のケースでそれをする場合建物についてはご主人の単独所有となります。
単独所有の方が修繕などのフットワークは軽くなりますが、「共有財産としたい」という要望があるのであれば建物についても奥様の費用負担分を残すようにするなど注意が必要となりますので、よく考えるようにしましょう。

多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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