中央企画株式会社
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毎週水曜日
2019年12月14日
不動産取引のススメ

稼ぐ都市農家が増えている?!しかし、不動産の『2022年問題』が・・・!

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
早いもので、来月になると2020年となりますね。
来年は東京オリンピック!
マラソンのように、まだ色々とゴタゴタしていることや施設のその後など不安なことがあります。
しかしその2年後の2022年にも、困った事態になるかもしれないのです。

その名も「2022年問題」

■今、都市部での農家が注目され、稼ぐ農家が増えているようです!
都市部や住宅地での農業に注目が集まっています。消費地に近い立地を生かして新鮮な農作物を供給するだけでなく、学びの場や災害時の避難場所としての機能も期待されているようです。自治体は緑地としての農地の保全に取り組んでいたり、農業全体の地盤沈下が進むなか、新法の効果で新規就農や農地拡大が相次ぐ都市農業に潜む可能性が出てきています。しかし、都市部にある農地「生産緑地」の多くは3年後、税優遇の期限を迎える為、今後の農地はどうなるか注目されています。所有者は田畑を残すか、宅地などに転換するかの選択を迫られています。首都圏で大量の農地が宅地転用されれば、乱開発を招く恐れもあり「2022年問題」とも呼ばれています。


■柏市での生産緑地の所有者アンケートの結果から、生産緑地は今後どうなるのか?!
千葉県柏市が18~19年に生産緑地の所有者にアンケート調査をしたところ、売却希望は回答者の1割だったようです。5割は農地を残す考えを示されています。また、全体の3割以上が対応を決めておらず、先行きはどうなるか分からないようです。
詳細をご覧になりたい方はこちらのPDFをご覧下さい。


1992年に始まった生産緑地制度は固定資産税などが大幅に減免される一方、30年間の営農が義務付けられていました。22年に期限を迎えるのは生産緑地全体の8割と、ほとんどの緑地が該当します。全国の生産緑地1万2525ヘクタールのうち1都3県が6割近くを占め、22年問題は首都圏にあるようです。その為、「2022年問題」はかなり大きな影響を及ぼしそうです。

生産緑地の多くが宅地になる…かもしれないしならないかもしれない

■生産緑地の「2022年問題」により、都市部の不動産はどのようになっていくのか?!
10年の指定延長を求めるか、地元市町村に買い取りを申請するか。所有者の選択肢は大きく分けて2つあります。市町村が買い取れない生産緑地は最終的に宅地に転用される可能性が高く、自治体は対策を急いでいるようです。詳細はどのようになるかは不明ですが・・・。

全国最大の生産緑地を擁する東京都は19年度から、本格的な保全対策に着手しました。1000~2000平方メートル程度の生産緑地を買い取り、ビニールハウスなどを整備したうえで新たな栽培技術に挑戦する希望者に21年度から貸し出す事を計画されています。

「インキュベーション農園」として利用してもらい、将来農地を拡大する際は生産緑地の活用を促す予定です。ちなみに「インキュベーション農園」とはAIやIoTを活用した農業技術を実験する事業者や研究者を募り、その技術を応用した農園の事です。

このほか、3000平方メートルの生産緑地を借り入れて「セミナー農園」を整備し、就農に関心を持つ50~60歳代を対象に農作物の栽培方法などを指導する事も計画されています。

国や自治体は農地を減らさない政策をしているが注意はしましょう

神奈川県は都市農業の基本方針を示す「都市農業推進条例」を近く改正し、生産緑地の保全に取り組む姿勢を明記する。18年度には生産緑地で農業を続ける農家に対し、農業機械などの整備費を補助する制度を創設。市街地で新たに農地を整備する農家も対象とし、都市農業の振興を図る計画のようです。

埼玉県もさいたま市中心部に近い広さ1200ヘクタールの「見沼たんぼ」の保全に取り組んでいく予定です。所有者が持て余す区画を借りたり、買い取ったりしてNPO法人や外郭団体に管理を委託。農業体験イベントや担い手の育成に活用し、農地の機能を守る予定です。

国は生産緑地の指定要件を500平方メートル以上から300平方メートル以上に下げたり、農家レストランや加工施設を建てられるよう規制を緩和したりして地主が農地を維持できるよう後押しする予定です。土地活用の幅を広げ、無秩序な宅地化を防ぐねらいがあります。

マンションなど住宅開発が進む1都3県では生産緑地の周辺で暮らす住民が増加しています。しかし、首都圏で野菜を育てる生産者は「これからも都市農業を続けるには、周辺住民の理解が欠かせない」とのこと。首都圏の人口も20年代以降に減少に転じ、宅地の需要はいずれ頭打ちになる予定。いずれにせよ、不動産の2022年問題によって、大都市部で宅地が大量発生する可能性も出てきています。

住宅購入時に購入予定の物件の周辺に大きな生産緑地があった場合は、この2022年問題の関係で宅地化が進み、大規模なマンション等が建てられる事も懸念されます。

今後の不動産購入の参考にお役立て下さい。

いかがでしょう。
イメージとしては、大勢の人のスマホの2年縛り契約の満期が近づいているようなイメージでしょうか。
農家として働かなければならない縛りの期間が終わるということで、その後も農家として続けるか、又は売却したり宅地に変えるのか…
農家さんが一気にいなくなるのも問題かもしれないですが、一気に宅地が市場に流れてしまうことで相場に影響が出てしまうことも問題となります。
国も自治体も農地を守るための活動をしているとはいえ、住宅購入時にはこのような『2022年問題』という事も頭の片隅に置いて住宅購入に臨んでいただきたいと思います。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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